氪星晚报 | 美团旗下酷讯旅游投资电池材料公司；腾讯大股东Naspers出售99.3万股腾讯控股股份；国内规模最大液化天然气储备基地管道气正式外输

大公司：

腾讯大股东Naspers出售99.3万股腾讯控股股份

36氪获悉，据港交所披露文件，12月13日，腾讯大股东Naspers出售993,000股腾讯控股(00700.HK)股份，平均价格为每股320.03港元，持股比例由从27%减少至26.99%。

抖音集团调整组织架构，韩尚佑成抖音负责人

36氪获悉，近日，抖音集团发生组织架构调整。据知情人士透露，抖音副总裁韩尚佑成为抖音部门负责人，统筹管理抖音、中国直播、生活服务业务线。抖音旗下各业务板块负责人改向韩尚佑汇报，包括基础产品及用户增长负责人吴晓丹、内容产品及西瓜视频负责人支颖、社交负责人陆游和业务安全负责人张勇等；韩尚佑继续向抖音集团CEO张楠汇报。

美团旗下酷讯旅游投资电池材料公司

36氪获悉，天眼查App显示，近日，武汉比西迪电池材料有限公司发生工商变更，股东新增美团旗下北京酷讯科技有限公司，同时注册资本增至约113.2万人民币。该公司成立于2017年12月，法定代表人韩建涛，经营范围含电池销售；电池制造；储能技术服务；电子专用材料销售；新材料技术研发等。官网显示，该公司致力于锂电池关键材料与技术的开发利用，提供电极材料生产工艺成套解决方案。

国家能源局：今年以来全国煤炭产量创历史新高

据统计，1-11月，全国煤炭产量40.9亿吨，同比增长9.7%，比去年同期增加3.6亿吨，创历史新高。其中，晋陕蒙新四省区1-11月煤炭产量达33.2亿吨，占全国煤炭产量的81%，充分发挥了增产增供“主力军”作用。据调度，12月1-15日，全国煤炭产量1.9亿吨，日均产量1251万吨，全国统调电厂电煤库存1.76亿吨、可用24天，为经济社会发展和群众温暖过冬提供了坚实可靠保障。（新浪财经）

国内规模最大液化天然气储备基地管道气正式外输

国内规模最大液化天然气储备��地——中国海油盐城“绿能港”通过管道正式对外供气，每年可供气超26亿立方米，将进一步保障苏皖地区能源供应。中国海油盐城“绿能港”是国家天然气产供储销体系建设及互联互通重点规划项目，此次首日管道外输的天然气约241万立方米，送往江苏、安徽两省的42家城市燃气用户。（央视新闻）

支付宝再升级“繁星计划”

36氪获悉，12月16日，支付宝开放平台官方消息，支付宝宣布升级“繁星计划2.0”：在原有公域流量开放基础上，新增平台级IP活动、消费券会场两大公域阵地开放，未来半年内再加码50亿流量补贴，支持商家私域数字化经营。

索尼考虑在熊本县新建图像传感器工厂

据报道，索尼集团正考虑在日本熊本县建造一座新的智能手机图像传感器新工厂。索尼计划最早在2024年破土动工，预计成本将达到数十亿美元，最早将在2025财年投产。在全球其他地区地缘政治风险不断上升的情况下，该工厂将使零部件的生产更靠近本土。（财联社）

Meta停建丹麦两个“传统”数据中心，将专注建设针对AI的新型数据中心

据路透社报道，一位发言人周四表示，Meta已停止在丹麦欧登塞建设两个数据中心，并将专注于用于人工智能的新型数据中心。 Meta已经在欧登塞拥有两个大型数据中心，但目前正在开发的其他三个中心中只有一个将建成。Meta发言人Peter Münster称，过去一个月，公司宣布了一系列措施，这些措施的一个重要部分是将大部分资源转移到高度优先的增长领域，包括对人工智能的战略投资。（界面）

投融资：

“华先医药”完成超亿元B+轮融资

36氪获悉，深圳市华先医药科技有限公司宣布已经在近期完成了超亿元的B+轮融资，本轮融资由粤科珠西（粤科集团）、拓为中汇联合领投，建德高铁新区投资、粤科华先（粤科集团）共同跟投，行远致同担任本次交易的独家财务顾问。本轮融资资金将主要用于建设华东研发中心以及扩充新产能，加速布局长三角地区业务版图。华先医药是一家一站式CRO&CDMO服务平台的国家高新技术企业。

“DAS”完成近亿元融资

36氪获悉，西安拽亘弗莱工业自动化科技有限公司（DAS）近期完成近亿元的A+轮融资，本轮融资由金科君创资本、赛天资本联合领投，湖州云禾、野草创投、湖州人才创新基金跟投，焦点资本担任独家财务顾问。本轮融资资金将主要用于产品研发、团队建设等方面。DAS立足于工业自动化高端装备研发和制造，在航空航天、机械制造、工厂自动化、高端精密仪器设备等领域均拥有成熟的控制系统产品与解决方案。

“流马锐驰”获近亿元A+轮融资

36氪获悉，近日，自动驾驶全栈算法及系统供应商“流马锐驰”完成了近亿元人民币的A+轮融资，本轮融资由产业链关键技术领域代表基金“中关村发展前沿基金”领投，融资资金将用于L2以上智能驾驶高阶技术产品大规模量产的研发及生产投入。另据悉，公司的新一轮融资也将在近期完成。

新产品：

腾讯健康发布新版“新冠疫苗接种点地图”

36氪获悉，腾讯健康发布新版“新冠疫苗接种点地图”，为21省市居民提供疫苗接种点查询服务，助力第二剂次加强免疫接种。同时，覆盖全国100个城市的发热门诊地图也同步发布。

今日观点：

国家发改委：将充分调动社会资本参与新基建

近期出台的《“十四五”扩大内需战略实施方案》提出，要系统布局新型基础设施，那么如何建设呢？国家发改委相关负责人对此表示，政府将充分调动企业参与新型基础设施建设的积极性，对社会资本留足空间、给足政策、加足马力。在留足空间方面，除去关系国家安全的以及具有战略性、基础性、公益性设施以外，其余的新型基础设施主要给民营资本、境��资本等社会资本留下了更多的投资空间。（央视新闻）

其他值得关注的新闻：

民航局制定恢复国内航空市场三阶段目标，1月底恢复至疫情前88%

民航局近日下发《安全有序恢复航空运输市场的工作方案》，对于国内航空运输市场分阶段恢复作出具体时间规划，并在其中特别强调了恢复过程中“安全第一”。《方案》第一阶段为即日起自2023年1月6日，以2019年日均客运航班量的70%为基数进行恢复。最高日航班量不超过11280班（国内客运航班不超过9280班）。第二阶段为2023年1月7日至2023年1月31日，以2019年日均客运航班量的88%为基数进行恢复，该阶段最高日航班量不超过13667班（其中国内客运航班不超过11667班）。 (财新)

全球多地免税消费接近恢复至疫情前水平

购物退税服务商Global Blue近日发布全球免税消费行业报告。在2022年11月间，欧洲免税消费已经恢复至2019年同期水平。在亚太地区，和2019年同期相比，免税消费恢复率也达到81%。按市场划分，来自中国香港和中国台湾地区消费者的免税消费恢复率已经达到353%。而在日本国内的免税市场中，恢复率为93%。日本大丸松阪屋百货、三越伊势丹和高岛屋在11月的免税销售额分别实现7倍、6倍和4倍的增幅。（界面）

2022年12月13日-0001年11月30日

娱乐是躲避黑暗，艺术则不然

而说到“黑暗的”音乐，娱乐和艺术最根本的不同就在这里：娱乐是躲避黑暗的，艺术则是正面地面对黑暗。虽然我们大家都不愿意去体会这些事情。但是，一个人的人生，其实到最后都是这个样子。你必须要理解，你必须要知道，这个黑暗是永远存在的。没有黑暗就没有光明，这是很简单的事情。娱乐，它永远是躲避状态，永远只跟你讲开心的事情。艺术，是全盘告诉你的，把真相告诉你。你知道真相的时候，那种感觉，和你只是被麻醉地接受光明时的感觉，是完全不一样的。

2022年12月10日-0001年11月30日

從德國騎單車到新加坡的他們，來台灣單車環島了

Warmshowers的收件匣，收到了來自新加坡漢娜的來信，她和德國丈夫在十二月會到台灣單車環島，經過台中時，想要來我家洗個熱水澡！天啊！這是個超級振奮人心的消息，回台灣後一直忙著工作，才開啟接待旅人模式沒多久，就收到Request！！

而且打開他們的資料才發現，這兩個人在疫情爆發前，花了一年半的時間，從德國騎到新加坡！這超酷！比熱門路線歐洲到中國還要遠！

原本我打算待在家裡，準備好一切等他們入住，但在他們預計抵達的前兩週，突然旅行魂又熱了起來，所以決定要到日月潭和他們一起環湖，野營一天，再一起回台中！

兩天一夜的行李很簡單。

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2022年12月7日-0001年11月30日

【獨．行】：2013年｜一個女生「西班牙800公里」朝聖之旅（Day24-Day25）

走完西班牙朝聖已經快過了8年，在2021這一年發生了一些事,促使我想把這段一個女生獨自走上朝聖的旅程完整的記錄下來。

或許，記憶中的片刻有些已經漸漸模糊，一個人獨自徒步的過程少了與其他朝聖者交流也顯得孤單了點，但是再次回想當時旅途中的點點滴滴，仍然讓我心情激動，頓時有種彷彿又踏上了朝聖之旅的錯覺。

謝謝當時勇敢的自己，願意獨自上路去冒險！

2022年12月4日-0001年11月30日

闲话战锤丨涅克洛蒙达：钢铁家族歌利亚（五）

深吸一口气，斯考特，你闻到了，那是工业的味道，这是涅克洛蒙达真正被称为工作的味道，这是……斯考特？哦，我应该提醒你，如果你不是歌利亚，你是不会想把那些东西吸进去的。

——歌利亚监督者霍尔杜姆-弗雷斯

歌利亚宣称的第一批领土是他们为其主人和创造者辛勤工作的工厂。从这些最初的锻造堡垒开始，氏族开始向巢都和更远的荒凉之地扩张。如今，歌利亚家族的核心依旧是它的锻造厂，这些庞大的制造厂赋予了这个家族财富，并定义了家族的生活方式。在这些工业中心之外，在废弃的穹顶、破损的工厂以及任何人都无法工作的有毒区域一样能看到歌利亚的身影。在这些地方，歌利亚留下了属于他们自己的标记，将被遗忘和废弃的东西变成了工业工具以及他们庞大成员的家园。

锻造飞地（FORGE-ENCLAVES）

只有歌利亚那坚硬的耳膜才能长久忍受锻造飞地的噪音。这些地方是持续不断的工业场所，这里的每一个空间都被用于生产、金属加工和冶炼。在捣碎机和磨轮之间，歌利亚家族的工人们挤得水泄不通，歌利亚距离他们的工作站永远不会超过几百米。空气中弥漫着浓浓的烟雾，地面上散落着灼热的余烬，这些余烬从源源不断的熔融金属河流中散发出来，这些河流像运河一样流过这片飞地。对于涅克洛蒙达的普通人，这种地方即使是按照巢都那几乎形同虚设的安全标准来看也是十分危险的，但对一个歌利亚来说，噪音，高温和灼伤只是他们日常生活的一部分。

从很多方面来讲，锻造飞地最初都被设计成了适合歌利亚的生存环境。到访的行会和其他显贵们在雾霾中步履蹒跚，披着沉重的黑色斗篷用以躲避高温和火焰，他们的脸被呼吸器遮掩着。歌利亚人大量购买的奴隶通常都被关在通风良好的保护区里劳作——除非当地的老板想在几个周期内把他们消耗殆尽。游牧民商人和游历甚广的行会甚至评论说，歌利亚的锻造飞地让灰烬荒野变得如此诱人。

只要巢都里有歌利亚家族存在，就会有一块“锻造飞地”。某些巢都，比如普里默斯巢都，有几十个飞地散布在巢城的下巢和外巢，还有一些散布在恶区的阴影中。普里默斯巢都中最大的一块飞地被称为罐生城市上游的铁拳。和其他很多歌利亚飞地一样，“铁拳”也被建在了巢都中一个废弃的区域内，这里是几个世纪前一次轨道飞船坠毁造成的弹坑。旅行者们讲述在几公里外的荒地上都能看到“铁拳”发出的光芒。甚至在巢都里无数的声响中，也能听到“铁拳”的液压锤在云层密布的天空中轰鸣。如果从远处传来的声音已经令人心生恐惧，那么进入“铁拳”更是一件让人魂飞魄散的事情了。整个巢都似乎都在因这块飞地的工业而颤动，空气像炽热的神之呼吸一样，以热浪的形式从熔炉中排出。随着时间的推移，或是因为帮派暴力，或是因为有毒环境，“铁拳”附近的穹顶建筑已经被废弃。相对的，这些地方又用来储存未精炼矿石或成品矿锭，每块新的领地都在缓慢提高歌利亚在巢都中的主导地位。

巢都

涅克洛蒙达上的大部分巢都都有一个歌利亚家族的飞地，大部分都位于巢都的边缘，这里是该地区主要人口聚集地。虽然大部分歌利亚人都住在当地的锻造厂，但也有一些歌利亚会在巢都里工作和生活。个别的歌利亚人充当奴隶监工、工厂领班和保镖，用他们令人印象深刻的体型和力量在涅克洛蒙达的普通人中脱颖而出。很长一段时间以来，歌利亚家族都是一个孤立的家族，除了帮助他们进行业务贸易的行会以外，他们都回避与其他人联系。近几个世纪以来，一些专制暴君开始寻求与其他地区更大程度的融合，他们相信这种做法将延长家族的寿命。一个在矿坑、工厂或熔炉中证明自己价值的歌利亚会被给予一个选择：要么踏上更高的台阶，要么踏入更广的世界。他们会鼓励选择后者的人在行会找到一份工作，或者在家族还未开拓的未知之地建立属于自己的歌利亚飞地。

在罗斯戈尔巢都，磨斧匠（Axgrinders）是一群歌利亚武器制造商，他们向任何能支付费用的人出售服务。开着铿锵作响、冒着黑烟的四轮马车，磨斧匠是刀锋行会和奴隶贩子的亲密盟友。他们的战斗铁匠以背着巨大的王塔之刃（ kingspire blades）而闻名。然后是普里默斯巢都的刚巴德卫兵（Gunbad Guard），他们是为行会和来访的贵族工作的歌利亚保镖。在巢都拥挤的人群中，他们能出色地在人群中清理出一条道路，并迅速而残酷地对付任何潜在的袭击者。一些歌利亚甚至与巢都的其他氏族融合在一起，比如在密涅瓦巢都群，能够看到奥洛克家族和歌利亚家族的结成联盟共享主巢下游的古老铸造厂。这是一个罕见且持久的联盟，两个氏族甚至组建了混合战斗部队，以应会影响密涅瓦矿石贸易的任何威胁。

最后，在一些巢都中，歌利亚人统治着那里，因为没有人有足够的力量对抗他们。凯瑟尔王冠就是这样一个地方。在被针线蠕虫（threadneedle worms）吞噬后，从管理有机农场到保护矿脉，歌利亚人现在掌管着城市的一切，在这个肌肉丛林中要看到一个“普通人”反而十分罕见。

下层巢

在下层巢的恶区，歌利亚家族已经开辟了许多定居点，并重新点燃了废弃的锻造炉。这些地区，或位于坍塌的圆顶之下，或被有毒物的倾泻物淹没，几乎被其他地区所忽视，并且只有稀疏的地下栖息地。歌利亚帮派进入一个地区，为自己的部族争取权益，清除当地人和任何危险的生物，这种情况十分常见。在这块新的领地得到保障之后，阿尔法巢都会派出歌利亚工人，使长期被遗弃的工厂恢复生机，或者开始在该地区开采有用的资源。随着时间的推移，一个新的歌利亚飞地出现了，接着其他巢都会为该地区带来新的人口，以便他们可以换取歌利亚人的财富和保护。

虽然这种做法并不完全是歌利亚人独有的，但毫无疑问，他们在这方面是最有效率的。过去，这种暗地里大肆攫取领土的行为引发了大规模的帮派战争，其他家族的联盟与歌利亚斯家族作战。在诸如罗斯戈尔蜂巢的峡谷地区，这些战争从未真正停止过，歌利亚人面临着来自敌对帮派和犯罪组织的持续攻击，这些人对自己的存在十分不满。在罗斯戈尔蜂巢，歌利亚人甚至将他们的工厂武器化，以应对这些威胁，而那些愚蠢到可以深入飞地的敌人会发现这里的环境是用来压制弱者的。配重门、周期性在走廊上碾压的齿轮，以及作为等离子体排放口的爬行道，都是为了粉碎、残害和焚烧非歌利亚人存在的。

并非总是由其他氏族家族或犯罪集团的野心来决定歌利亚领土的走向。在特拉齐奥巢都的深处，黑井（Black Well）是歌利亚家族离巢都最偏远的飞地之一。黑井漂浮在污水坑上，曾经是一个古老的采矿平台，在被一个失落的歌利亚帮派领袖发现后，被家族赋予了新的生命。在远离巢都光芒的地方，在充斥着变异蜘蛛、游牧民部落以及噩梦般深渊恐怖的领域中，水井已经成为一个文明的堡垒。只有歌利亚人可以在黑暗中长期生存，他们的肺适应了稀薄的有毒空气，他们的身体可以抵御他们必须食用的食物和液体所吸收的毒素。即便如此，黑井也必须定期移动，数百名歌利亚工人带着铁链来到污水坑的废墟海岸，在黑暗中拖动采矿平台。

巢都之外

各个家族的权力都集中在涅克洛蒙达的巢都上，尽管他们每个人都在这个星球的荒野上有自己的利益——歌利亚家族也不例外。在碎石场的破碎堡垒、大灰烬之路（Great Ash Road）上的矿渣商队，以及腐肉镇（Carrion Town）和大洞（Bighole）的叛逆锻造厂，都有歌利亚在工厂和钻机上工作的飞地。大多数其他家族都与巢都之外的荒原有敌对关系，或者说与居住在大多数主要城镇的变种人有敌对关系。

在歌利亚的主要城镇中，他们会成群出现并以暴力夺取他们想要的东西。虽然歌利亚并不排斥利用他们的力量和财富来支配那些比他们更不幸的人，但该氏族开始在这些荒野之地扎根的原因有很多。

首先是瓦兰戈尔的贪婪和野心。在至高暴君的统治下，歌利亚家族一直在繁荣发展，戈尔渴望看到他的氏族尽可能地传播出去。尽可能的远，尽可能的广。这在一定程度上是因为戈尔试图通过任何必要的手段从涅克洛蒙达的死地中榨取财富，但这也是因为他的偏执。戈尔害怕其他氏族，害怕赫玛尔勋爵和皇室家族的善变本性；他知道，尽管他们有遗传天赋，但他们与其他部族和贵族不同。至高暴君认为，如果只要赫玛尔勋爵想，他随时可以会对歌利亚家族下达灭绝令，正因如此，戈尔希望做足准备。

虚空的边缘

涅克洛蒙达的大气层和低层轨道被轨道防御系统、造船厂和储存平台所堵塞。其中最大的是塞琳娜之眼，即使在这里，在普里穆斯蜂巢的高处，歌利亚家族也能在商人宗族和货物崇拜者（cargo cults）之间拥有立足之地。第一批登上引力井的歌利亚是以奴隶的身份登上的，范绍尔生物学家和埃舍尔女巫会有兴趣看看他们的创造物如何处理虚空中的严酷环境。事实证明，歌利亚对这个新环境的接受程度与他们所接触到的任何其他环境一样，并在被赋予的任务中表现同样出色。这些第一批被奴隶被安排在塞林之眼的等离子穹顶工作，那里的弱磁屏蔽让太阳辐射进入，并从站内的大型反应堆中放出伽马射线流。普通人类，甚至是变种人，在这种环境中不能存活很长时间，他们的工作寿命以月而非年来计算。没过多久，等离子体拱顶就完全由歌利亚掌控了，就像下面星球的巢都一样，他们的数量在缓慢增加。

第一任至高暴君统治时期，在整个近地轨道区域、防御平台、太阳能发电站和货物转运中心，都可以发现歌利亚飞地。在塞勒涅之眼，他们的帮派在低重力的阴暗空间里与其他氏族家族、冷酷商人和货物崇拜者不断进行战争，因为他们试图将自己的影响力扩大到等离子穹顶之外。第一个虚空首领（void boss），布林德·尤吉（Blind Yurge），通过向暴君赫夫勒姆宣誓他的力量，与塞勒涅之眼结成同盟。作为回报，她得以把羊膜技术、培养槽和新鲜的肉体送上了引力井，巩固了歌利亚在空间站的地位。

从那时起，歌利亚就一直是塞勒涅之眼上最强大的氏族家族。只有埃舍尔家族和他们的冷酷商人盟友能与歌利亚家族的力量相媲美，尽管有几次这个母权家族试图彻底取代他们，但这些巨大的野兽会撤退到等离子穹顶中，使他们的敌人望而却步。几个世纪以来，歌利亚的进驻已经改变了空间站的环境。这里曾经充满了生病的工人、仆人和技术牧师，现在则能随处见到家族涂鸦和各种被猛烈敲击过的痕迹，穿着危险防护服和呼吸器的歌利亚在走廊上走来走去，同时明显来自异国他乡的机械神教代理人们三五成群地边窃窃私语边到处走动着。

写在最后

还有两章！

埃舍尔的浮空摩托已经可以预定了，柯多的两足步行机也公布了，好耶。

2022年12月1日-0001年11月30日

香港恒大总部为何难觅买家？

来源| IC photo

全面债务重组悬而未决，中国恒大却已失去深圳、香港的双总部大厦。

日前，恒大将深圳总部地块以75.4亿元的底价，成功卖给了由兴业信托持股98%的深圳安和一号地产，有消息称持股该公司1%股份的安居建业将负责盘活该地块。同期，被债权方接管的恒大香港总部大厦（中国恒大中心）依然未找到买家。

位于香港湾仔的中国恒大中心是许家印在2015年从刘銮雄旗下的华人置业收购而来，125亿港元的成交价创下了香港写字楼交易记录。

有观点认为，考虑到许家印、刘銮雄的亲密合作关系，这笔交易存在溢价。华人置业在交易之前认购了恒大的公司债，恒大以125亿港元的高价收购该大厦是一种人情回馈。

36氪在《恒大香港总部大楼：许家印的超短融提款机》中报道过，在经历5次抵押融资之后，中国恒大中心于2022年9月被债权人中信银行接管，随后在公开市场放售，估值约合94亿港元（83.575亿元），原定在2022年10月31日截标，但至今未有结果。

2022年7月，李嘉诚的长江实业一度投标中国恒大中心，计划以90亿港币的价格接盘，相当于收购价格的七折。根据美联物业的数据，李嘉诚旗下的长江中心空置率从2020年年中的5.4%升至2022年9月的21%。但投标行动显示这位香港顶级富豪依然看好当地写字楼市场。

不过，有香港商业地产代理行表示，中国恒大中心的实际估值不足50亿港元，这座楼的价值已经被「提前透支」。接管人如果没有长期运营条件且急于出售，很难在短期内卖出，除非继续降价。

李嘉诚为何放弃中国恒大中心？在香港写字楼市场疲弱的市况下，接管人可能会以何种方式做高估值、成功出售资产？

围绕以上话题，36氪作者与商业不动产咨询公司道远咨询（BlackHills）进行了一次对话，受访者是道远香港的管理合伙人于乐（Kenny Yu）。

以下是对话：

| 36氪：根据最新消息，位于香港湾仔的中国恒大中心写字楼，已被债权机构中信银行接管。根据相关文件，中国恒大曾多次以该栋大厦作为抵押品，获得贷款融资，最初向华人置业收购该物业的价格是125亿元，2018年、2020年分别以80亿元、76亿元的价格换取贷款融资。目前，接管人已将恒大中心招标转售，估值约94亿港元。

在市场、企业及楼宇经营的现实情况下，如何看待94亿港元的评估价格？估值一路下降的原因是什么？

于乐（Kenny Yu）：2015年，美国万通大厦（即中国恒大中心）被恒大以125亿港元购入的消息出来时，很震惊市场。因为当时湾仔普遍甲级写字楼的成交价大概在1.5-2万港元每平方呎，这样的价格算超出市场预期了，比中国恒大中心所在的湾仔更加核心的中环、金钟，在当时的成交价格也是3万港元每平方呎。而125亿的价格，当时折算出来已经是3.6万港元每平方呎，接近3.7万港元，这个价格属于创新高。如果按照当时的市场价格，美国万通大厦的真实市场价格大概在2万港元每平方呎，��照面积推算，整栋楼在2015年的符合市价的总价应该是在71亿港币左右，在业内的理解，溢价率大概接近80%。

所以外界看中国恒大中心整体的评估价格是往下跌，但实际上中信银行94亿港元的评估价格，均摊到每平方呎的均价是2.7万港元，与隔壁的物业相比，还是一个偏高的水平，例如距离中国恒大中心不到200米的东亚银行港湾中心，目前在售的散售水平是2.5-2.6万港元每平方呎。

| 36氪：接管人出售大楼，采取什么策略可以获得更高的估值？

于乐（Kenny Yu）：以中国恒大中心现有的租金报价来看，整座楼的租金膨胀水平是比较高的。与其相连的夏悫大厦，二者建成、投入使用的年份相同，但夏悫大厦从低层到高层的租金是30-45港元每平方呎，中国恒大中心从低层到高层的租金是44-59港元每平方呎。

这就能看出，提高租金，是中国恒大中心在此前逐步获得更高额度抵押贷款融资的方式，租金高于周边市场水平，可以变相衬托整栋楼的高估值，同时为融资提供便利。另外，恒大集团关联公司也会在中国恒大中心内租用一定办公面积。

从空置率来看，中国恒大中心的水平略高于香港中心区域。就拿其所在的湾仔来看，地区整体的空置率是10%��而恒大中心的空置率在20%左右。

回到提高估值的方法，如果是一家房地产基金、或者是长实这样的开发商，接管中国恒大中心之后，会有5-10年的时间去通过提高租金来提升估值，例如翻新；调整租客结构、引入更加知名的跨国公司等，在退出后形成收益；如果是更简单直接的方式，就是提高租金，针对商业写字楼估值，香港的做法是比较法，即周边楼宇的成交价格、或最近的成交指数来做估值，提高租金的方法是中国恒大过去一直在做的方式，这座楼的估值已经被「提前透支」了。接管人没有长期运营条件且急于出售，很难在短期通过提高租金的方式来增加估值。如果接管人想将恒大中心尽快卖出，可能还会继续降价。

从地产基金的视角去预测，中国恒大中心的估值可能要远低于接管人的估值才有可能出售，接盘方还需要考虑到更新、维护的成本。

| 36氪：为什么长江实业入围招标但又放弃了这次交易？

于乐（Kenny Yu）：仅从我对市场的观察角度看，90亿港元均摊到每平方呎的价格约2.5万港元，这个价格完全不能说是「李嘉诚抄底」，而是一个比较合理的市场价格，是否带有其他收购的附加条件，导致最后没有达成合作，也是有可能的。

另外，李嘉诚家族在中环的长江集团中心二期（和记大厦）处于拆后重建的状态，预计在2023年下半年落成，处于比较积极的招租状态。当下香港商业地产市场整体新楼的出租情况不理想，在市场处于租金下行期间，如果长实真的接盘中国恒大中心，会加大招租压力和整体资产运营压力。同时，中国恒大中心的租金价格水平高于市场，为招租也增添了难度。所以，这样的投资行为，不符合李嘉诚购买资产的一贯作风。

| 36氪：不仅是恒大，债务违约的内房企纷纷出售香港物业，是否阶段性加剧了如今香港写字楼市场的不景气？

于乐（Kenny Yu）：写字楼市场受内房企业的影响不多，内房企在香港购买的物业大部分不是写字楼，而是地皮或住宅，现有市场情况之下，住宅的基本面比写字楼或其他资产相对优质，如果有些内房企希望处置在港的住宅项目，卖出的概率相对会高很多，本地开发商接盘的意愿也比较高。如果是出售写字楼，在办公室的需求减少的情况下，需要等待漫长的周期或大幅度地折让价格。

| 36氪：数据统计，截至2022年上半年，香港商办市场的空置率为11.9%，为2003年第三季度以来的最高水平，有980万平方英尺空置。请问是什么原因造成了大面积的空置？

于乐（Kenny Yu）：11.9%是一个反映平均水平的数字，细分到区域的空置率差异比较大，有些空置率高的地区拉升了这个数字，例如九龙东地区作为香港的「第二商务区」，在近年来不断增加供应，区域空置率最高时能达到20%，原因之一是意欲迁入九龙东的企业办公面积追不上新供应的面积。另外，金融公司、贸易公司的居家办公时间增多，导致很多公司续租面积减少。值得注意的是，因为租金普跌，有些对冲基金公司拿到低价，签约长达十年的续租期，使得像中环地区逐渐进入供不应求的状态，以IFC来举例，目前整座楼宇的空置率在3%以下。未来整体的市场表现，还是要看经济的发展走向。

| 36氪：据了解，一宗被抵押资产可能有不止一位具备接管资格的债权人，如果遇到这样的情况，资产该如何处置？

于乐（Kenny Yu）：首先，变卖资产需要支付一些专业机构的服务费用，比如代理商佣金、律师、会计机构的服务费；剩余的费用，要看债权人的优先次序，排在前面的是拖欠政府的税金、员工的薪酬，这些都偿还完毕之后，才看一般债权人的优先次序，中国恒大中心在近年不仅被抵押1次，所以要按照抵押借款的先后次序偿还，作为最后一个被借款抵押的一方，如果中信银行不主动推动出售，最后全数收回欠款的可能性会比较渺茫。

| 36氪：从微观角度讲，这些写字楼产权人发生变化，对租户和代理行的业务有没有产生影响？比如，有没有债权人上门扰乱办公秩序，或影响招租情况？

于乐（Kenny Yu）：上门维权的情况比较少，但租赁的进度确实会相对较慢，香港也是一个比较透明的市场，整个市场的租金也是如此，在市场本就疲弱的情况下，极少有企业愿意高价租用。

36氪作者｜宋虹姗

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2022年12月1日-0001年11月30日